Kali pertama saya cuba beli rumah, saya buat betul-betul terbalik. Masuk show unit di Semenyih hari Ahad, jatuh cinta dengan dapur dia, bayar booking fee, dan baru lepas tu pergi bank — yang dengan sopan bagitahu saya boleh pinjam lebih kurang RM 80,000 kurang dari harga tu. Hilang booking fee, hilang dua hujung minggu, hilang sikit maruah.
Beli rumah di Malaysia sebenarnya lebih kurang lapan keputusan, dan kebanyakan pembeli kali pertama buat ikut turutan yang salah: jatuh hati dengan unit dulu, tahu berapa boleh pinjam paling akhir. Buat sebaliknya dan ia lebih lambat di awal tapi jauh lebih murah di hujung. Ini turutan tu, dengan nombor yang bank betul-betul guna.
1. Cari nombor korang sebelum cari rumah
Bank pinjam berdasarkan nisbah khidmat hutang korang — semua komitmen loan bulanan, termasuk yang baru ni, sebagai peratusan dari pendapatan bersih. Kebanyakan bank nak nisbah tu bawah lebih kurang 60% hingga 70%, dan lebih rendah kalau gaji korang lebih rendah. Jadi: ambil gaji bersih, tolak kereta, PTPTN dan minimum kad, dan yang tinggal darab 0.6 tu lebih kurang ansuran yang korang boleh tanggung. Pada kadar hari ni, setiap RM 100,000 yang dipinjam selama 35 tahun kos lebih kurang RM 450 hingga RM 500 sebulan. Kira dari situ. Nombor tu — bukan brosur developer — ialah julat harga korang.
Lepas tu check CCRIS. Satu bayaran lewat dalam dua belas bulan lepas, atau kad yang sentiasa penuh, sama ada kurangkan apa yang korang ditawarkan atau tamatkan terus perbualan. Bersihkan enam bulan sebelum mohon, bukan seminggu sebelum.
2. Simpan deposit, lepas tu simpan untuk kos
Margin loan standard ialah 90%, jadi bayaran muka ialah 10% dari harga. Untuk rumah RM 400,000 tu RM 40,000. Lepas tu datang kos yang semua orang lupa, yang tambah lebih kurang 3% hingga 5% lagi: yuran guaman untuk perjanjian jual beli dan sekali lagi untuk perjanjian loan, duti setem atas pindah milik (bertingkat — 1% untuk RM 100,000 pertama, sampai 4% untuk apa-apa melebihi RM 1 juta) tambah 0.5% atas loan, yuran penilaian kalau sub-sale, dan insurans gadai janji. Pembeli kali pertama ada pengecualian duti setem dalam Bajet kebelakangan ni — check apa yang terpakai tahun korang tandatangan, sebab ia berubah.
KWSP korang boleh bantu. Pengeluaran perumahan datang dari Akaun Sejahtera dan boleh tampung bayaran muka atau kurangkan loan. Tanya KWSP berapa yang korang betul-betul boleh keluarkan sebelum bina pelan atas dasar tu.
3. Dapatkan loan in principle dulu
Sebelum book apa-apa, minta dua tiga bank untuk kelulusan prinsip. Percuma, ia bagitahu siling sebenar korang, dan ia jadikan korang pembeli yang boleh tandatangan minggu ni — yang bernilai diskaun sebenar bila korang runding sub-sale. Bandingkan kadar efektif, tempoh lock-in (tiga hingga lima tahun, dengan penalti kalau selesai awal) dan sama ada bank akan biayai yuran guaman.
4. Projek baru atau sub-sale?
Projek baru dari developer. Kemasukan lebih rendah, sebab developer selalu serap yuran guaman dan bagi rebat, plus tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan lepas serahan. Tangkapannya: korang tunggu dua hingga empat tahun, korang beli ikut pelan lantai, dan rebat tu dah pun dimasukkan dalam harga unit. Tengok projek siap developer tu, bukan gambar render mereka.
Sub-sale, rumah sedia ada. Korang nampak apa yang korang dapat, korang masuk dalam beberapa bulan bukan tahun, dan harga boleh runding. Tangkapannya: deposit penuh dan semua kos atas korang, hartanah tu perlukan penilaian, dan apa-apa kecacatan jadi milik korang dari hari pertama. Bawa kontraktor masa viewing, bukan cuma kawan yang "tahu pasal rumah".
Apa pun, check: pegangan bebas atau pajakan dan berapa tahun tinggal; strata atau bertanah; sama ada ia lot Bumi; berapa sebenarnya maintenance dan sinking fund sebulan; dan macam mana trafik pukul 8 pagi hari Isnin, bukan 3 petang hari Ahad.
5. Book, tandatangan, dan apa jadi lepas tu
Sub-sale: deposit ikhlas 2% hingga 3% dengan surat tawaran, baki dari 10% tu bila tandatangan SPA dalam lebih kurang dua minggu, dan bank bayar 90% bila selesai, selalunya lebih kurang tiga bulan kemudian. Projek baru: booking fee, lepas tu SPA dalam tempoh developer, lepas tu bayaran progresif yang bank lepaskan ikut kemajuan pembinaan. Baca SPA tu sendiri — sekurang-kurangnya muka surat pasal harga, tarikh siap, tempoh kecacatan dan apa jadi kalau mana-mana pihak tarik diri.
6. Skim yang berbaloi ditanya
Skim Rumah Pertamaku untuk pembeli kali pertama dengan simpanan terhad, PR1MA dan skim rumah mampu milik negeri kalau pendapatan korang layak, dan program sewa-untuk-milik dari sesetengah developer dan bank. Kelayakan dan terma sentiasa berubah. Pointnya ialah tanya, sebab tak ada siapa tawarkan benda ni tanpa diminta.
7. Apa yang jangan buat
- Jangan ambil personal loan untuk deposit. Ia muncul dalam CCRIS, ia tolak naik nisbah hutang korang, dan bank baca ia betul-betul sebagai apa ia sebenarnya.
- Jangan regang sampai siling. Rumah pada 70% dari apa yang korang boleh tanggung boleh survive potongan gaji. Yang 100% tak boleh.
- Jangan tinggalkan maintenance dan cukai taksiran dari bajet. Itu ansuran yang tak ada siapa kira.
- Jangan judi dana deposit. Duit rumah tu satu-satunya baki yang mesti ada pada hari tandatangan, dan tak ada sesi — baik atau buruk — yang ubah berapa bank akan pinjamkan.
Kenapa ni ada dalam blog kasino
Sebab dana deposit dan bankroll ialah dua benda yang bertentangan, dan campurkan keduanya ialah cara satu senyap-senyap jadi yang satu lagi. Kalau korang tengah simpan untuk rumah dan korang main di Impulse88, main dari jumlah bulanan yang berasingan dan tetap, dan jangan sesekali dari duit rumah. Satu garisan tu yang pisahkan keduanya. Tengok macam mana wallet berfungsi.
