我第一次买房，完全是反着做的。一个星期天走进士毛月的一个样板屋，看上了那个厨房，付了订金，然后才去银行。银行很客气地跟我讲，我能借的钱比房价少了大概 RM 80,000。订金没了，两个周末没了，面子也没了一点。
在马来西亚买房，其实就是八个决定，而大部分第一次买的人顺序都是反的：先看上一间，最后才知道自己能借多少。倒过来做，开头会慢一点，但最后便宜很多。下面就是那个顺序，用的是银行真正在用的数字。
1. 先找到你的数字，再找房子
银行是看你的债务偿还比率来借钱的：你每个月所有的贷款供期，加上这笔新的，占你净收入的比例。大部分银行要这个比例在大概 60% 到 70% 以下，收入低的话要更低。所以：拿你的净薪水，减掉车贷、PTPTN 和信用卡最低还款，剩下的乘 0.6，大概就是你供得起的月供。以现在的利率，每借 RM 100,000、供 35 年，一个月大概 RM 450 到 RM 500。照这个去算。这个数字才是你的价钱范围，不是发展商的小册子。
然后查 CCRIS。过去十二个月有一次逾期，或者信用卡一直刷到顶，要么银行借你少一点，要么直接免谈。申请前六个月就要清干净，不是前一个星期。
2. 存头期，再存杂费
标准贷款是 90%，所以头期是房价的 10%。RM 400,000 的房子就是 RM 40,000。然后是大家都忘记的杂费，大概再加 3% 到 5%：买卖合约的律师费，贷款合约的律师费再一次，转让的印花税（分级的，头 RM 100,000 是 1%，超过 RM 100 万的部分是 4%）加贷款的 0.5%，二手房要估价费，还有房贷保险。最近几年的财政预算案对首购族有印花税豁免，签约那一年适用什么要查一下，因为每年都在变。
你的 EPF 可以帮忙。买房提款是从第二户口（Akaun Sejahtera）拿的，可以拿来付头期或者减少贷款。先问 EPF 你实际可以提多少，再把它算进计划里。
3. 先拿原则上批准
订任何东西之前，先找两三家银行拿原则上批准（approval in principle）。免费的，它告诉你真正的上限，而且让你变成一个"这个星期就能签"的买家，谈二手房的时候这是实实在在能砍价的筹码。比较实际利率、锁定期（三到五年，提早还清有罚款）、还有银行肯不肯把律师费也贷给你。
4. 新楼盘还是二手房？
发展商的新楼盘。门槛低，因为发展商常常帮你吸收律师费，还有回扣，交屋后还有 24 个月的缺陷保修期。代价是要等两到四年，你是看图纸买的，而且那个回扣早就算进房价里了。看发展商已经完工的项目，不要看效果图。
二手房。你看到什么就是什么，几个月就能搬进去，不用等几年，价钱可以谈。代价是头期和杂费全部要自己出，房子要估价，任何问题从第一天起就是你的。看房的时候带一个装修师傅去，不要只带一个"很懂房子"的朋友。
不管哪一种，都要查：永久地契还是租赁地契，租赁的话还剩几年；分层还是有地；是不是土著单位；管理费和储备金每个月实际要多少；还有星期一早上八点的车流，不是星期天下午三点的。
5. 订、签，然后是时间线
二手房：签意向书的时候付 2% 到 3% 的诚意金，大概两个星期内签买卖合约的时候补足 10%，剩下的 90% 由银行在完成交易时付，通常是三个月后。新楼盘：先付订金，然后在发展商的期限内签买卖合约，之后银行按工程进度分期放款。买卖合约自己要看，至少看价钱、完工日期、保修期，还有任何一方退出会怎样那几页。
6. 值得问一问的计划
给积蓄有限的首购族的"我的第一间房屋计划"（Skim Rumah Pertamaku），收入符合条件的话有 PR1MA 和各州的可负担房屋计划，还有一些发展商和银行的先租后买。资格和条件一直在变。重点是要问，因为没有人会主动拿这些给你。
7. 不要做的事
- 不要借个人贷款来付头期。它会出现在 CCRIS，拉高你的债务比率，银行一看就知道是什么。
- 不要买到顶。供期是你能力 70% 的房子，减薪了还撑得住；100% 的撑不住。
- 预算里不要漏掉管理费和门牌税。那是没有人算进去的另一笔"供期"。
- 不要拿头期的钱去赌。房子的钱是签约那天一定要在的那笔钱，你玩得好也好，玩得差也好，都不会改变银行肯借你多少。
为什么这篇会在赌场博客上
因为头期基金和赌本是相反的两样东西，混在一起，其中一样就会悄悄变成另一样。如果你在存钱买房，又在 Impulse88 玩，就用一笔分开的、固定的月额去玩，永远不要动房子的钱。这一条线就把两样分开了。看看钱包是怎么运作的。
